Sistema francés en una hipoteca: explicación fácil
Entiende cómo funciona el sistema francés de amortización en una hipoteca, por qué la cuota es fija y cómo cambia la mezcla de capital e intereses.
El sistema francés de amortización es un método de pago con cuota fija. En una hipoteca, significa que la cuota base de capital e intereses se mantiene constante si la tasa no cambia, pero la mezcla interna cambia mes a mes.
Al inicio pagas más intereses. Con el tiempo, una parte mayor de la cuota se destina a capital.
Qué es el sistema francés
En este sistema, la cuota se calcula para que el crédito se liquide al final del plazo. Cada pago cubre:
- Intereses del periodo.
- Abono a capital.
La cuota base es fija, pero los intereses se calculan sobre el saldo pendiente. Como el saldo baja, los intereses bajan y el capital aumenta gradualmente.
Por qué la cuota se mantiene fija
La cuota se calcula con una fórmula que combina:
- Monto del préstamo.
- Tasa mensual.
- Número de pagos.
La fórmula es:
cuota = P x [r(1 + r)^n] / [(1 + r)^n - 1]Donde P es el monto, r es la tasa mensual en decimal y n es el número de pagos.
Por qué al inicio pagas más intereses
El interés de cada mes se calcula sobre el saldo pendiente:
interés = saldo anterior x tasa mensualEn una hipoteca de $2,000,000 a 9% anual, la tasa mensual es 0.75%. El primer mes:
$2,000,000 x 0.0075 = $15,000Si la cuota es $17,994.52, solo $2,994.52 reducen capital en ese primer pago. Conforme baja el saldo, los intereses del mes también bajan.
Ejemplo con tabla de 3 meses
| Mes | Pago | Capital | Intereses | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $17,994.52 | $2,994.52 | $15,000.00 | $1,997,005.48 |
| 2 | $17,994.52 | $3,016.98 | $14,977.54 | $1,993,988.50 |
| 3 | $17,994.52 | $3,039.61 | $14,954.91 | $1,990,948.90 |
La cuota es igual, pero el capital aumenta poco a poco.
Diferencia frente a otros sistemas
No todas las deudas usan el mismo método. Algunos esquemas pueden tener pagos decrecientes, pagos crecientes, periodos de gracia o tasa variable.
Por eso no conviene asumir que cualquier tabla de pagos funciona igual. Revisa siempre la oferta, el contrato y la tabla proporcionada por la institución.
Cómo lo usa la calculadora
La calculadora de hipoteca usa un esquema de cuota fija para estimar capital e intereses. También permite agregar pago extra mensual, lo que puede acortar el plazo real.
Si quieres ver el desglose completo, consulta la guía sobre tabla de amortización hipotecaria.
Preguntas frecuentes
Qué significa sistema francés?
Es un método de amortización con cuota fija, donde la proporción entre intereses y capital cambia durante el plazo.
El sistema francés cobra intereses al inicio?
Los intereses se calculan cada periodo sobre el saldo pendiente. Como al inicio el saldo es alto, los intereses iniciales también son mayores.
Es lo mismo que saldos insolutos?
Se relaciona: los intereses se calculan sobre el saldo pendiente o insoluto. Pero “sistema francés” se refiere al método de cuota fija.
Todas las hipotecas usan sistema francés?
No necesariamente. La calculadora lo usa como supuesto, pero debes revisar el método de tu crédito.